В городской администрации прошёл круглый стол на тему «Влияние государства и застройщиков на рынок жилья в Чите». В режиме открытого диалога представители власти и связанных со строительством компаний обсудили механизм формирования стоимости квадратного метра жилья, которая, по мнению многих, завышена. Ещё поговорили о крупных строительных проектах, которые планируется реализовать в ближайшие годы, о мерах государственной поддержки застройщиков.
Усилия государства не снижают, а повышают стоимость жилья
Первым слово взял исполняющий обязанности министра строительства, дорожного хозяйства и транспорта Забайкальского края Алдар Бальжиров. Собственно говоря, только он и попытался ответить на вопрос, почему же столь высока цена квадратного метра, а присутствующие на мероприятии застройщики, как обычно, рассказывали о том, что мешает им развернуться в полную силу.
Рассуждая о влиянии государства на строительный рынок, о способах поддержки строительных компаний, Алдар Бальжиров напомнил, что есть целый ряд самых различных программ и механизмов, которые оказывают влияние на эту сферу. Все эти меры так или иначе направлены на снижение стоимости квадратного метра, на повышение доступности жилья для населения в регионах, в том числе и в Забайкальском крае. Сюда можно отнести такие программы как: «Дальневосточный гектар», «Чистый воздух», «Жильё и городская среда», льготное техническое подключение к различным коммуникациям. Одну из главных ролей в этом процессе играет программа «Дальневосточная ипотека», с одной стороны она стимулирует спрос на жильё, а с другой увеличивает стоимость квартир.
— Мы стараемся уходить от точечной застройки, поддерживать на территории Читы и районов края комплексное строительство современных жилых микрорайонов, таких, например, как «Хороший», «Романовский», «Солнечный город», 7-й микрорайон на КСК, улица Нерчинско-Заводская. Подтягиваем туда инфраструктуру, в том числе социальную, тем самым стараемся привлечь жителей к приобретению этих квартир. Однако стоит признать, что все эти механизмы, под которые выделяются миллиарды государственных денег, влияют на себестоимость, на увеличение объёмов строительства, но при этом, они, наоборот, даже повышают стоимость жилья, — высказал своё мнение Алдар Бальжиров.
Наглядный пример из жизни — строительство детского сада, школы, дороги, да той же троллейбусной линии до посёлка Каштак, за счёт средств национального проекта с федеральным финансированием, в том или ином районе города, в новых строящихся микрорайонах — стимулирует читинцев покупать в этом районе жильё. А повышение спроса, в свою очередь, приводит к повышению стоимости квадратного метра.
Ещё один пример — после начала строительства нового жилого комплекса недалеко от Романовского кольца в Чите, стоимость земельных участков в этом районе, рассчитанных под индивидуальное жилищное строительство частных домов, возросла более чем в два раза.
Исполняющий обязанности министра строительства уточнил, что 80% квартир в Чите покупаются в рамках различных льготных программ, из них порядка 60% — по Дальневосточной ипотеке.
Есть и положительный результат
Благодаря мерам государственной поддержки на текущий момент в целом Дальневосточный регион и Забайкальский край в частности являются локомотивом прироста темпов строительства жилья в целом по РФ. Если отменить эти меры, то ситуация резко ухудшится. Если ещё три года назад Забайкалье по объёму ежегодного ввода в эксплуатацию жилья занимало 73 место среди российских регионов, то на текущий момент мы на 6-ом месте по темпам прироста жилищного строительства.
Также руководитель краевого минстроя Алдар Бальжиров рассказал, что в Забайкалье в 2022 году было введено 285 тысяч квадратных метров жилья, темпы прироста этого показателя к 2021 году составили 39%. В это число входят как многоквартирные дома — 50 тысяч квадратных метров, так и индивидуальное жилищное строительство — 225 тысяч квадратных метров. Забайкальский край вошёл в число 20 регионов с наибольшим приростом объёмов вводимого жилья по итогам прошлого года. В первом полугодии 2023 года введено в эксплуатацию 193 тысячи квадратных метров жилья, с темпами прироста к аналогичному периоду прошлого года 21%. Всего в 2023 году планируют построить ещё 300 тысяч квадратных метров жилья.
— Я сегодня не смогу обвинить застройщиков в том, что высокая стоимость квадратного метра оседает в их карманах. Я вижу, что они серьёзно вкладываются в новые проекты, пытаются получить меры господдержки, госконтракты. Особенно крупные застройщики. Многие инвестируют в производство, например, недавно возродили завод ЖБИ и построили девятиэтажный многоквартирный дом из панелей, уже продают в нём квартиры, по достаточно доступной цене, — отметил Алдар Бальжиров.
Кстати, на сегодняшний день региональное министерство строительства приобретает квартиры по 135 тысяч рублей за квадратный метр с чистовой отделкой, под реализацию социально значимых программ — переселение из аварийного и ветхого жилья, квартиры для детей-сирот.
Как сбить цену?
Какое влияние может оказать государство на стоимость квадратного метра жилья? Единственный, по мнению Алдара Бальжирова, способ решения проблемы — создать переизбыток предложения. По его словам, ежегодная потребность региона в жилье — 140 тысяч квадратных метров. В прошлом году фактически построили 54 тысячи квадратных метров, другими словами, дефицит составил 90 тысяч квадратных метров. Отметим, что в расчёт берётся строительство многоквартирных домов. Квартиры в сданных и строящихся домах раскупаются быстро, и на всех желающих их не хватает. Проще говоря, спрос превышает предложение, чтобы закрыть потребность региона в социальном жилье: переселение из аварийного фонда и жильё для детей-сирот, Забайкальскому краю на сегодняшний день необходимо 1,2 миллиона квадратных метров. А ведь ещё нужно найти застройщика, который согласится строить для государства по 135 тысяч рублей за квадратный метр с чистовой отделкой.
Бальжиров отметил, что сейчас правительство стимулирует объёмы строительства, используя различные меры поддержки, и это работа на перспективу:
— Года два, три ещё будет дефицит присутствовать. Необходимо создать переизбыток предложения хотя бы в пределах 5%. Создать его ещё больше, значит, что часть проектов станет нерентабельной. Сами наши застройщики эту статистику хорошо видят, знают, самое главное, что у них есть потенциал для реализации этого плана. Когда вырастет предложение, рынок, он, как обычно, сам всё отрегулирует, всё решит. Когда государство начинает лезть туда, что-то регулировать, это не всегда эффективно.
По словам министра, когда застройщики Читы выйдут на проектную мощность в реализации своих планов — в течение двух-трёх лет, — стоимость жилья в Чите может снизиться на 15–20%. Поясним, что в данном случае имеются в виду проекты строительства современных жилых комплексов. Вместе с высотками там появятся школы, детские сады, поликлиника.
Что ещё можно предпринять?
Представители бизнеса традиционно ссылались на высокую стоимость строительных материалов, большую часть из которых приходится привозить из других регионов, на высокую стоимость технического подключения к коммуникациям, нехватку рабочей силы, в том числе квалифицированной. Здесь без расширения мер государственной поддержки не обойтись.
К слову сказать, крупные застройщики также осознают проблему с недостатком благоустроенных жилых комплексов в Чите. По мнению дизайнера Алексея Антипенко, нашему городу в этом плане необходимо равняться на крупные города западных регионов России. Проблема в том, что такие микрорайоны строятся за пределами города, и тут возникает вопрос их транспортной доступности. Нужны дороги, которые должно построить государство.
Для снижения стоимости жилья, а заодно и сокращения оттока населения из Забайкалья было предложено поднять ограничение по возрасту для дальневосточной ипотеки с 35 до 40 лет и допустить увеличение суммы заёмных средств до 9-10 миллионов рублей.
— Пока у нас спрос превышает предложение, таких послаблений не дадут. С большими усилиями в прошлом году удалось вставить в льготную ипотеку две категории граждан: врачей и учителей, с разрешения федерального правительства. Были против, потому что это создаёт серьёзное давление на рынок. Если мы сейчас поднимем возраст до 40 лет, то у нас средняя цена за квадратный метр с 160 тысяч рублей увеличится до 200 тысяч. Была такая идея, для снижения стоимости жилья разрешить брать по ДВ ипотеке жильё на вторичном рынке. На рынок выйдет такое предложение, что цена в течение месяца ощутимо снизится, а это пагубно отразится на строительстве. У программы и без этого большие перспективы, — ответил Алдар Бальжиров.
На закономерной вопрос о том, почему же меры государственной поддержки строительной сферы и населения не приводят к повышению стоимости жилья в других регионах, Бальжиров ответил следующее:
— На момент начала их применения объёмы строительства жилья в Забайкалье были небольшими. Мы их увеличили буквально в последние два года. Законы рынка таковы — есть спрос, но мало предложения, это всегда приводит к росту цены. Да, значительные меры поддержки действительно оказываются, но они не приведут к быстрому снижению цены. Нужно время. А вот через три года, когда у нас начнут сдавать в эксплуатацию новые микрорайоны, цена начнёт снижаться и станет адекватной рыночной. Сейчас эти проекты на начальной стадии и на процесс ценообразования пока не влияют. И ещё один момент, важно, что у нас сегодня создаётся конкуренция среди застройщиков, допустим, по аренде земельных участков.
Глава Союза строителей Забайкалья Лиана Шиллер добавила, что если в ближайшие несколько лет сохранится отток населения из Забайкальского края, то цена естественно упадёт, потому что покупателей станет меньше.
— Во-вторых, чтобы выяснить реальную стоимость жилья, необходимо сделать полноценный анализ существующей цены, выяснить, почему она продолжает расти. Коммерческая деятельность предполагает некое лукавство, поэтому мы можем наблюдать не совсем объективные цифры. Радует, что власти хотят помогать застройщикам вести работу, но к сожалению, не всегда это удаётся из-за пробелов в законодательстве. Хотелось бы, чтобы активнее развивалось индивидуальное жилищное строительство, которое способно покрыть потребности молодых семей, но для этого необходимо решать вопрос с развитием инфраструктуры. Многие проблемы можно было бы решить при условии наличия возможности влиять на законодательную базу на федеральном уровне, но такой возможности, увы, нет. В принципе мы, как и все отдалённые регионы, варимся в своём соку, сами решаем свои проблемы, а это не всегда удаётся сделать оперативно. Поэтому многие, особенно молодёжь и уезжает из Забайкалья.
Все материалы рубрики «Темы»
Денис Приходько
Фото автора
«Читинское обозрение»
№31 (1775) // 02.08.2023 г.
0 комментариев