Летом текущего года российское правительство объявило о завершении программы жилищного кредитования с господдержкой. Это значит, что ипотеку на квартиру в новостройке придётся брать на рыночных условиях. Оставшиеся льготные программы, за счёт корректировки, стали более адресными, а значит — менее доступными. Как эти меры отразились на рынке недвижимости, обсудили на круглом столе, организованном «Чита.Ру».

Итак, что произошло? Во-первых, 1 июля завершилось действие массовой программы льготной ипотеки «Господдержка-2020» со ставкой 8 % годовых. Её запустили, чтобы сделать доступнее покупку или строительство жилья на первичном рынке. По своей сути это была антикризисная мера для поддержки строительной отрасли в разгар пандемии. Она работала с весны 2020 года и стала самой востребованной в России. Её неоднократно продлевали, а условия изменяли.

Во-вторых, остальные жилищные программы, субсидируемые государством, претерпели серьёзные изменения. Так называемую семейную ипотеку хотели отменить, а позже продлили до 2030 года, сократив круг заёмщиков, которые могут её получить. Потратить льготный кредит по ставке от 6 % годовых жители всех регионов России могут на покупку квартиры в новостройке, а также приобретение или строительство частного дома. Раньше для Дальнего Востока была доступна ставка на уровне 5 %. Программа рассчитана на семьи, в которых есть ребёнок до семи лет, двое детей до восемнадцати лет или ребёнок с инвалидностью до восемнадцати лет. Категория с двумя детьми до восемнадцати лет для Забайкалья новая, сегодня она доступна лишь жителями тридцати пяти регионов России. Нашему краю такая возможность досталась из-за того, что в Забайкалье низкие объёмы строительства жилья.

С 1 августа обновили условия ипотеки для IT-специалистов. Предельная ставка по ней увеличилась с 5 до 6 %, а максимальная сумма кредита стала единой для всех регионов и составила 9 миллионов рублей против прежних 15 миллионов. Покупка жилья в Москве и Санкт-Петербурге стала невозможной, как и выдача IT-ипотеки сотрудникам столичных компаний. Важное условие — организация должна входить в перечень аккредитованных IT-компаний.

Зачем это было нужно? Федеральное правительство и Банк России взяли курс на охлаждение рынка ипотечного кредитования. Причина такого решения заключается в том, что массовая льготная ипотека по низкой ставке стала драйвером роста спроса на первичное жильё, который вскоре опередил предложение. По некоторым данным, за несколько лет стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась практически в два раза, превысив рост цен и инфляции. По факту, жильё стало менее доступным. На вторичном рынке, где сохранились рыночные ставки, цены росли медленнее.

Сегодня Центробанк ставит перед собой новую задачу — сделать ипотеку доступной даже без льготных программ.

— Если у нас дорогие квартиры, пусть даже при нулевой ипотечной ставке, и если зарплаты растут медленнее, чем цены на жильё, то доступного жилья не будет, — заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина на совместном заседании комитетов Госдумы и регулятора в октябре текущего года.

Заместитель министра экономического развития Забайкальского края Виталий Шильников подтвердил, что льготная ипотека стала основным стимулом развития рынка недвижимости:

— Необходимо учитывать, что жилищные программы с господдержкой — это живой механизм, который постоянно трансформируется. К примеру, условия выдачи Дальневосточной ипотеки периодически изменяются и дополняются. На сегодняшний день она доступна восьми категориям граждан. Правки были внесены с учётом изменившейся экономической ситуации, недавно её распространили на участников СВО. Если смотреть статистику по ДФО, то Забайкальский край занимает шестое место по количеству выданных ипотечных кредитов с момента начала действия этой программы. Средняя сумма кредита составляет 4,6 миллиона рублей.

К чему это привело? Естественно, что отмена массовой льготной ипотеки и введение ограничений по другим программам отразились на рынке недвижимости. В течение нескольких месяцев, начиная с июля, наблюдается снижение количества выданных гражданам ипотечных кредитов абсолютно во всех регионах страны. Как следствие — у застройщиков возникли сложности с реализацией готовых квартир.

Для справки: в общем объёме всех выданных в Забайкальском крае ипотечных кредитов (как на льготных, так и на рыночных условиях) порядка 83 % приходится на долю программ с государственной поддержкой. Это говорит о том, что взять ипотеку по действующим рыночным ставкам могут себе позволить немногие. К тому же, с учётом срока, на который берётся кредит, в среднем это двадцать и более лет, придётся много переплатить.

Согласно данным аналитического исследования, предоставленным «РБК-Недвижимость», сокращение выдачи кредитов по всем льготным ипотечным программам продолжается. При этом Забайкальский край вошёл в десятку регионов, где падение максимальное. Так, в октябре, по отношению к сентябрю, зафиксировано падение на 29 %. Наиболее сильно выдача ипотечных кредитов по всем льготным ипотечным программам в октябре сократилась в Якутии.

— На сдерживание роста цен на недвижимость будет влиять охлаждение ипотечного рынка, которое происходит после отмены общей льготной программы. Но речь идёт не о падении количества выдачи жилищных кредитов, а об их нормализации. То, что выглядит как значительное снижение и продаж, и выдачи ипотеки, — по сути, это возвращение к более обоснованному спросу на жильё, — заявила Эльвира Набиуллина.

Комментируя ситуацию на рынке недвижимости, управляющий Отделением по Забайкальскому краю Сибирского главного управления Центрального банка РФ Алексей Белобородов подтвердил, что на сегодняшний день на территории Забайкальского края государством субсидируются только адресные, льготные ипотечные программы:

— Ипотеку под 8 % действительно отменили. Она была доступна практически всем, без предъявления требований к составу семьи, месту работы или региону покупки жилья. Её могли взять не только те, кому действительно необходимо улучшить жилищные условия, но и те, кто покупал квартиры в качестве инвестиции и по факту не нуждался в льготах. В результате цены выросли, а доступность жилья снизилась.

Алексей Белобородов рассказал, что, начиная с 2018 года, в Забайкальском крае по льготным программам выдано 10 700 кредитов на сумму в 43,1 миллиарда рублей. Большая часть из них, чуть больше восьми тысяч кредитов, — Дальневосточная ипотека:

— Нельзя сказать, что кредитование вовсе прекратилось, оно продолжается, просто в меньших объёмах, более приближено к рыночным условиям и ставкам. Сейчас в основном, рыночную ипотеку (под 25 %) берут, чтобы действительно улучшить свои жилищные условия. Такие заёмщики либо имеют сбережения, либо продают прежнее жильё и берут кредит только на недостающую сумму. Люди рассчитывают, что при снижении ставок смогут перекредитоваться. Сегодня многие приняли решение отложить покупку жилья и воспользоваться возможностью накопить побольше на первоначальный взнос за счёт высоких ставок по депозитным вкладам.

По итогам девяти месяцев ипотечных кредитов в Забайкальском крае выдано меньше соответствующего периода 2023 года на 21,5 %. Однако, если сравнивать с 2022 годом, то объём выдачи больше на 40,5 %, с 2021 годом — на 24,3 %. Средний чек за год уменьшился с 3,8 до 3,6 миллиона рублей. О чём это говорит? О том, что в 2023 году многие решили взять ипотеку.

— Мы рассматриваем снижение темпов выдачи ипотеки как возвращение к сбалансированному состоянию на рынке недвижимости, — отметил Белобородов.

По его словам, кредитные организации стали внимательнее относиться к платёжеспособности своих клиентов, ограничивая выдачу ипотеки закредитованным гражданам, а также желающим получить низкий первоначальный взнос. К такому подходу их стимулирует Банк России. В идеале на платежи по кредитам у заёмщика должно уходить не более половины его дохода. Важно, чтобы на первоначальный взнос он направлял собственные накопления, а не кредитные средства.

Белобородов уточнил, что из-за увеличения кредитной ставки постепенно начнёт снижаться стоимость жилья. Кроме того, банки традиционно закладывают все неопределённости по инфляции в ипотечную ставку, поэтому Центробанк делает всё необходимое, чтобы снизить инфляцию. В сложившихся условиях драйверами развития рынка жилья останутся действующие льготные, адресные программы. Плюс к этому, по мере снижения ставок будет развиваться и рыночная ипотека.

Самое интересное, что спрос на квартиры в новостройках снизился, количество ипотечных сделок сократилось, при этом цена за квадратный метр держится. Об этом читайте в следующем номере нашей газеты.

Все материалы рубрики «Жизнь и кошелёк»

Денис Приходько
Фото автора
«Читинское обозрение»
№49 (1845) // 04.12.2024 г.

Вернуться на главную страницу