В прошлом номере нашей газеты мы узнали о причинах и последствиях отмены массовой льготной ипотеки, корректировке оставшихся жилищных программ с государственной поддержкой. Сегодня продолжим эту тему и расскажем, о чём ещё говорили экономисты, депутаты регионального Заксобрания и эксперты строительной отрасли во время заседания круглого стола.
Напомним, что льготная ипотека была задумана российским правительством как способ поддержки строительной отрасли и повышения доступности жилья для граждан. В итоге социально ориентированный подход дал обратный результат.
С одной стороны, очевидно, что у застройщиков возникла уверенность в долгосрочном спросе, а значит — перспективы реализовать более масштабные проекты, освоить новые земельные участки. К примеру, в Забайкалье появился опыт комплексного развития территорий, начали возводить целые микрорайоны, что позволило частично отказаться от точечной застройки в городской черте.
С другой стороны, низкая ставка по жилищным кредитам спровоцировала рост спроса на рынке первичного жилья, который вскоре опередил возможности предложения. Буквально за несколько лет цена на квартиры в новостройках выросла практически в два раза. К тому же стоимость квадратного метра увеличивалась значительно быстрее роста инфляции и цен на всё остальное.
Получается, что рядовой гражданин, имея возможность взять ипотеку под низкую ставку, не может себе этого позволить, потому что его реальные доходы растут медленнее, чем стоимость жилья. Он просто не может купить квартиру при существующей стоимости квадратного метра — выгода заёмщика по льготной ипотеке, по сути, исчезла.
Если посчитать, сколько метров жилья способен купить человек на среднюю годовую зарплату, то окажется, что за несколько лет данный показатель снизился. При этом увеличился срок, необходимый для того, чтобы накопить собственные средства на квартиру или хотя бы на первоначальный взнос. «Доступность ипотеки не означает доступности жилья», — объясняют эксперты.
В-третьих, разницу между рыночной процентной ставкой и льготной банкам возмещает государство. В условиях высокой ключевой ставки программы с господдержкой дорого обходятся федеральному бюджету.
В сложившихся условиях государству необходимо чётко понимать, кого конкретно оно поддерживает и для каких целей. Поэтому было продлено действие более социально ориентированных льготных программ: семейная, дальневосточная, арктическая, IT-ипотека и ипотека для новых регионов. Например, в случае с семейной ипотекой поддержку получают семьи с детьми, что способствует улучшению демографической ситуации.
Руководитель ипотечного центра отдела «Читинский» ПАО «Промсвязьбанк» Дарья Ладью отметила, что сейчас в Забайкалье больше 60 % ипотечных договоров заключаются с участниками СВО. Эту категорию включили в обновлённую дальневосточную ипотеку. В то же время, жители Забайкальского края крайне редко берут IT-ипотеку, с самого начала действия программы было заключено всего двенадцать кредитных договоров.
— На IT-ипотеку выдано 82,6 миллиона рублей. У нас совсем не Силиконовая долина, — сказал управляющий отделением по Забайкальскому краю Сибирского главного управления Центрального банка РФ Алексей Белобородов.
В Забайкальском крае есть программисты, но они работают в организациях, которые не зарегистрированы как IT-компании.
Предпринятые государством меры ожидаемо отразились на показателях выдачи жилищных кредитов, а вот что касается стоимости квадратного метра, то существенного снижения пока не наблюдается.
Экономист Станислав Красноярский отметил, что сокращение льготных программ и ужесточение кредитной политики со второй половины 2024 года — это попытка вернуться к рыночному способу формирования спроса и предложения на рынке жилищного строительства:
— Бюджетный стимул, за счёт которого формировалась льготная ипотека, нарушил экономическое равновесие, появилась диспропорция. Сейчас государство пытается сдуть этот пузырь. В течение полугода динамика выдачи кредитов заметно снизилась, при этом средний размер кредита существенных изменений не претерпел, такой чек составляет 4,5 миллиона рублей. Тут стоит учитывать, что в его сумму не включается размер первоначального взноса, только заёмные средства. При этом госпрограммы остаются драйверами развития строительного рынка.
Экономист Станислав Красноярский рассказал, из чего складывается стоимость квадратного метра. По его словам, немалая часть уходит на прибыль застройщиков:
— Мы подняли финансовую отчётность ТОП-10 крупных и ТОП-20 средних российских строительных компаний и посмотрели, как у них формируется стоимость квадратного метра. Сделали это в динамике, то есть за несколько лет. Взяли наиболее благополучный с точки зрения новейшей российской экономики 2013-й и прошлый 2023 год — с учётом санкций и СВО.
В структуру себестоимости квадратного метра вошли следующие статьи расходов: фонд оплаты труда, строительно-монтажные работы, социальная нагрузка, затраты на техническое присоединение к коммуникациям и стоимость земли, обслуживание кредитного долга, маркетинг и реклама.
По словам экспертов, стоимость рабочей силы растёт, строительные материалы заметно подорожали. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок.
— Пятый пункт мы разделили на два вида: прибыль на потребление и прибыль на инвестиции. Прибыль на инвестиции, то есть на развитие производства, практически не изменилась за это время, а вот прибыль потребления серьёзно увеличилась. Это те средства, которые компании просто выводят и кладут на депозиты в банках. Скорее всего, потому, что не видят перспектив роста и пытаются таким образом подстраховаться. Это статистика по крупным застройщикам, возможно, указанные цифры меняются от региона к региону, но незначительно, это общероссийский тренд. Данное явление — играть ценой в условиях нестабильного рынка — вполне нормальное. Сейчас в стоимость квадрата также включаются затраты на содержание нереализованного жилого фонда, порядка 5 %, то, что уже построено, но ещё не продано. Количество сделок сократилось, рынок замер, но в целом ситуация движется к некой точке равновесия.
— То есть застройщики закладывают в стоимость квадратного метра жилья прибыль на потребление? Это ли не спекуляция? Давайте называть вещи своими именами. Для потребителя это спекуляция, — отметила депутат Законодательного собрания Забайкальского края Юлия Жирякова.
— Я бы не сказал, что это спекуляция, скорее, — модель работы в сложившихся условиях, — ответил Станислав Красноярский.
Чита оказалась на втором месте в рейтинге российских городов по самым высоким средним чекам на ипотеку. Первое занимает Москва, на третьем месте Питер, сообщила руководитель ипотечного центра отдела «Читинский» ПАО «Промсвязьбанк» Дарья Ладью.
Станислав Красноярский отметил, что, помимо спроса и предложения, на стоимость жилья влияет себестоимость строительства. В Забайкалье большие издержки на логистику — строительные материалы практически все приходится завозить из других регионов. Высокой остаётся стоимость технического присоединения к коммунальным ресурсам.
Ситуацию могут изменить федеральные застройщики, которые, по логике вещей, придут в Забайкальский край из-за падения спроса в западной части России. Это позволит уменьшить стоимость квадратного метра, но сильно потрясёт региональный рынок.
— Мы сегодня забываем о том, что на фоне общей стагнации есть снижение выдачи ипотеки в крупных городах. Желательно, чтобы региональные власти всё-таки обратили внимание на ситуацию с местными застройщиками и предусмотрели механизмы их защиты уже сейчас. Мы видим, что федеральные компании сегодня проводят разведку боем, изучают ситуацию и возможности работы в Забайкалье, — сказал депутат Заксобрания Сергей Новиченко.
Депутат Законодательного собрания Юлия Жирякова отметила, что заинтересовать западных застройщиков может дальневосточная ипотека, по которой по-прежнему часто приобретают жильё.
Все материалы рубрики «Жизнь и кошелёк»
Денис Приходько
Фото автора
«Читинское обозрение»
№50 (1846) // 11.12.2024 г.
Футболисты из Китая и Монголии примут участие в фестивале зимнего футбола в Чите (6+)
0 комментариев