В России, по некоторым данным, около 150 тысяч пострадавших по договорам долевого участия. Они отдали свои деньги за новое жильё, но заветных квадратных метров так и не получили. Как защитить права и интересы дольщиков? По инициативе Госдумы в субъектах Федерации провели слушания на эту тему, а уже 21 июля Госдума приняла в окончательном чтении специальный закон. В тонкостях изменений разбирался корреспондент «ЧО».

Ситуация в Забайкалье
В нашем крае обманутыми дольщиками официально признаны 174 человека. Вопросы законодательной защиты прав участников долевого строительства обсуждались 18 июля за круглым столом в краевом парламенте. В мероприятии приняли участие члены регионального правительства, депутаты, застройщики и сами дольщики. Не будем останавливаться на том, о чём говорили участники круглого стола, тем более что уже через три дня после слушаний в Чите, 21 июля, Госдума приняла в третьем чтении закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Поговорим лучше о принятых законодательных новациях.

Вся надежда на фонд
Новый закон определяет организационно-правовые основы деятельности некоммерческой организации, созданной в форме фонда, учредителем которого является Российская Федерация. Также устанавливаются механизмы функционирования компенсационного фонда долевого строительства (компенсационный фонд) для защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, либо когда застройщик оказался банкротом. Фонд направит свои средства на возмещение убытков пострадавшим гражданам и завершение обанкротившегося строительства.

Формат публично-правовой компании подразумевает, что фонд обязан раскрывать информацию о своей деятельности. Контролировать работу фонда будет Счётная палата, а представители Госдумы и Совета Федерации войдут в наблюдательный совет, состоящий из девяти человек, назначаемых правительством на три года.

К 1 января 2018 года должна быть создана единая информационная система жилищного строительства. В ней в режиме онлайн будет отображаться информация обо всех не введённых в эксплуатацию объектах долевого строительства.

Законодатели утверждают, что это абсолютно новая гарантийная система, которая вводится в нашей стране. Но стоит отметить, что новый фонд будет действовать по аналогии с АСВ (Агентством по страхованию вкладов), а его деятельность вызывает немало нареканий.

По сколько скидываться
Компенсационный фонд будет формироваться из обязательных взносов застройщиков, ведущих долевое строительство. Сумма взноса – 1,2% от каждого договора долевого участия. Однако такая ставка сохранится только на переходный период до 1 июля 2018 года. В дальнейшем сумма может быть увеличена. Эксперты прогнозируют, что отчисления составят от 6% до 10%. Увеличение возможно не чаще одного раза в год.

Очевидно, что до бесконечности поднимать ставку тоже нельзя. «Увеличение страховых сборов будет «переложено» застройщиками в цену квадратного метра. Кроме того, с рынка в регионах начнут уходить небольшие компании. Это приведёт к монополизму и, как следствие, к увеличению цены квадратного метра», – говорит глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Одна компания – один счёт – один проект
Вводится и проектный принцип организации жилищного строительства, отделяющий долевое строительство объекта от иных видов деятельности. Эти требования – только для проектов, по которым разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года.

Предусматривается, что застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Устанавливается принцип «одна компания – одно разрешение на строительство», крупная компания может создавать проектную компанию, которая будет заниматься одним строительным объектом.

Вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) – он обязан открыть один банковский счёт в одном банке, через который будут осуществляться все расчёты по ведению строительства.

Ужесточаются финансовые требования к застройщику. Устанавливается прямая зависимость между уставным капиталом и количеством квадратных метров жилья, которые разрешат построить застройщику. Размер его собственных средств должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Более того, на дату направления и утверждения проектной декларации минимальный остаток денежных средств на банковском счёте застройщика должен составлять 10% от проектной стоимости. Таким образом, законодатели планируют помешать строительным компаниям с низкой финансовой устойчивостью привлекать денежные средства граждан. Подобные меры позволят обеспечить финансовую стабильность и возможность продолжить строительство даже при неустойчивом спросе.

Срок давности – три года
«Отдельного внимания заслуживают требования к органам управления застройщика. В частности, в состав руководства компании не могут входить лица, у которых имеется неснятая или непогашенная судимость или деятельность которых стала причиной банкротства юридического лица, а также наличие профессионального опыта менее трёх лет, – пишет председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в своей колонке на ресурсе «РБК-Недвижимость». – Возникает вопрос – почему всего три года? Собрал деньги дольщиков – сделал перерыв три года – и снова занялся строительством жилья. В этой части видится логичным введение постоянного запрета. Что мешает лицу через три года снова вернуться к своим мошенническим схемам?».

Документ закрепляет нормы о конкурсном отборе застройщика, который претендует на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроль за использованием представленных средств. Несомненным плюсом является то, что дольщики самостоятельно принимают решение получить возмещение или достроить проблемный объект за счёт средств фонда. При этом застройщик, претендующий на получение средств из фонда, должен соответствовать установленным правительством РФ нормативам финансовой устойчивости.

Что не учли
В новый закон не вошли нормы, определяющие судьбу обманутых дольщиков, признанных таковыми на момент принятия закона. Задним числом этот механизм не будет действовать. Кроме того, не определены нормы о привлечении бюджетных средств для решения проблем в долевом строительстве, положения о дополнительных мерах административной и уголовной ответственности за нарушения в сфере жилищного строительства. Давно назрела необходимость ужесточать требования к тем, кто берёт деньги граждан и тратит их не по назначению, не совсем верно перекладывать их обязательства на государство и тем более – на других участников строительного рынка.

…и зачем страховали
Создание компенсационного фонда – это попытка государства сохранить средства граждан и обеспечить их целевое использование. Однако ранее с той же целью была создана система страхования договоров долевого участия страховыми компаниями. Она показала свою несостоятельность – неизвестны случаи, когда страховые компании при банкротстве застройщика отстаивали права дольщиков. Глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев утверждает, что «за 2,5 года страховыми компаниями собрано в общей сложности 27,5 миллиардов рублей, выплат – ноль. За этот же период, по данным Минстроя, появилось 16 с лишним тысяч новых обманутых дольщиков». Это стало возможным в результате того, что страхование дольщиков было фиктивным. Куда исчезли финансовые средства, собранные страховыми компаниями со строителей по всей стране? Теперь федеральное правительство решило самостоятельно собирать и контролировать эти деньги без посредников.

Всероссийский союз страховщиков (ВСС) в целом одобрил создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, однако высказал ряд опасений. О них ещё в марте на встрече с журналистами заявил президент ВСС Игорь Юргенс: «Возникло ощущение, что только фонд является той гарантией, которая способна решить проблему дольщиков и некачественных застройщиков. Хотя на самом деле это не так». По его словам, главная проблема в том, что Минстрой России не обладает ресурсами для качественного аудита застройщиков при их допуске к фонду.

Есть вопросы
Ещё в ходе обсуждения законопроекта была проведена его экспертиза на коррупциогенность. И вопросов возникло много. Например, каким образом и кто будет определять, какая компания сможет работать с компенсационным фондом, а какая нет? «Это классическая коррупционная схема», – считает первый заместитель председателя комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами Общественной палаты России Артём Кирьянов.

Фонду также доверят аккредитацию арбитражных управляющих, которым предстоит проводить конкурсное управление в деле о банкротстве. Верно ли это?

Возможно, также стоило бы предусмотреть возврат части внесённых в фонд средств тем застройщикам, которые исполнили все свои обязательства перед дольщиками.

Чего ждать людям
Государство не имеет морального права оставить обманутых дольщиков без поддержки. Переложить эту проблему на плечи регионов не получится потому, что многие субъекты просто не потянут эту ношу в силу нехватки финансов. Вновь созданный фонд призван обеспечить выполнение обязательств перед дольщиками, если у застройщика возникнут проблемы. Остаётся открытым вопрос: а смогут ли потянуть дополнительный сбор региональные застройщики? К тому же контролирующих органов в строительной сфере уже достаточно, а обманутых дольщиков не становится меньше. В любом случае убытки или хищения недобросовестных застройщиков будут компенсировать за счёт их более добросовестных конкурентов, а, в конечном счёте, за счёт покупателей жилья через повышение стоимости квадратного метра. И уж в этом сомневаться не приходится.

Все материалы рубрики "Темы"
 

Денис Приходько,
по материалам
центральной прессы
Фото Александра Ильина
«Читинское обозрение»
№30 (1462) // 26.07.2017 г.

Вернуться на главную страницу